Ideea de a investi în imobiliare a apărut la începutul lui 2015. Făcusem pentru prima dată un calcul al veniturilor mele iar pe anul precedent (2014) câștigasem cam 5000 euro din arhitectură și baze de date, și fiindcă bunicii îmi dădeau mâncare și nevoile de bază, eu aveam cheltuieli aproape 0. Mă bazam pe un venit mediu de 500 euro pe lună, în 2016 voi strânge suma de 18.000 euro cât să cumpăr o garsonieră și să o închiriez, care să îmi aducă alți 200 euro pe luna (să îmi mărească veniturile cu 40%).
În plus, din copilărie aveam prieteni care investiseră în imobiliare și au câștigat mult multumită boom-ului imobiliar din perioada 2002-2008. Începând cu 2012 ofeream consultanță imobiliară celor din Singapore, am învățat cum se fac afacerile imobiliare pe acolo și mi se făcea poftă să încerc și eu în țara mea. Preturile erau încă mici și se preconiza o creștere.
Prin vara lui 2015 m-am apucat de studiat piața imobiliară. Se știe că apartamentele mici oferă raport mai bun de returnare a investiției. Initial mă gândeam să cumpăr într-o zonă cu densitate mare de blocuri, gen Vest, o garsonieră sau apartament de 2 camere la parter, care poate fi închiriat unei firme sau unei persoane care oferă servicii, gen cabinet de avocat, doctor, etc. Am întrebat 2 agenții imobiliare și mi-au zis că e mai rentabil să cumpăr în centru, sau măcar pe axa nord-sud.
Găsisem și o garsonieră în rate direct de la dezvoltator, dar cum afacerea mea nu este sigură iar veniturile variază mult de la o lună la alta, nu știam dacă în viitor voi putea plăti ratele.
În August am găsit o garsonieră în centru, bloc Cinemascop (bloc cu bulină), ultimul etaj, la un preț dubios de mic, 16.000 euro. Iar în scurt timp a scăzut la 14.000 euro. Am fost să o vizionez în Septembrie. Arăta groaznic! În momentul acela aveam doar 13.000 euro. Aș fi vrut să mai vizionez altele, dar erau peste 20.000 euro și nu avea rost să le vizionez că nu aveam bani pânâ anul viitor. Printr-o coincidentă, un megaproiect la care lucram de 1 an l-am terminat în Octombrie și mi-a adus peste 1000 euro din vânzări multiple, așa că m-am decis să cumpăr garsoniera asta așa groaznică cum e. La vremea respectivă credeam că nu voi mai avea prea curând norocul să am venituri peste 1000 euro pe lună, dar de fapt de atunci am început să fac în fiecare lună câte 1000 euro iar asta mi-ar fi permis să mai aștept puțin și să cumpăr o proprietate mai bună, în bloc fără bulină. Dar m-am grăbit…
Deci… aveam banii. L-am întrebat pe agentul imobiliar dacă pot face tranzacția în PayPal, iar el „ce-i aia PayPal?”, deși i-am explicat lui ce e PayPal, dar ar fi fost culmea ca notarul să încheie actul de vânzare-cumpărare folosind un screenshot de la PayPal ca dovadă a plății. Am fost nevoit să transfer banii din PayPal în bancă, ceea ce a întârziat tranzacția cam o lună datorită PayPal care are o limită de retragere de 500 euro pe zi.
Clienții mei mă plătesc de obicei în EURO, cum în România nu poți transfera din PayPal în bancă ci doar pe card în LEI, am pierdut comision de conversie, vânzătoarea fiind din Moldova nu avea ce face cu lei românești, voia EURO așa că am pierdut iar comision de conversie și nu mai mi-au ajuns banii de notar și comisionul agenției și am rămas cu datorie 150 lei la agent, apoi vânzătoarea probabil i-a convertit în leu moldovenesc și probabil a platit al 3-lea comision.
Având toți banii în bancă, să înceapă afacerea! Agentul imobiliar a chemat-o pe vânzătoarea din Republica Moldova în ziua de 18 Noiembrie 2015, un drum foarte obositor deoarece a trebuit să ia un microbuz din satul ei până în Chișinău, alt microbuz spre București, apoi trenul spre Ploiești.
Ne-am întâlnit în biroul agenției, am fost la notar să depunem actele, apoi la Banca Transilvania ca ea să își deschidă cont pe numele ei și eu să îi transfer banii, cea de la bancă ne-a întrebat de ce nu transferă direct în contul ei din Moldova. Transferul internațional ar fi durat câteva zile iar ea voia să plece seara înapoi în Moldova, notarul cerea dovadă că au ajuns banii pe numele ei. Am stat cam o oră în bancă datorită idioatelor care habar n-aveau cum să deschidă cont pentru cineva din Moldova cu altfel de CNP și fără adresă de stradă, ea locuind la țară. După asta am fost din nou la notar cu extrasul de cont al ei. Ne-a citit actul și am semnat. Apoi am fost la administrația financiară ca vânzătoarea să plătească impozitul pe vânzare și să își steargă proprietatea de pe numele ei, și să o înregistrez eu pe numele meu. Apoi am fost din nou la Banca Transilvania să își transfere banii pe contul din banca din Moldova și să își închidă contul deschis cu câteva ore în urmă. A aflat că banca cere un comision mai mare pentru a transfera internațional o sumă mare de bani în prima zi de la deschiderea contului. Agentul imobiliar I-a zis că o poate găzdui la el acasă o noapte ca să facă transferul mâine și apoi să plece înapoi în Moldova. Bună idee, și să îi dea niște mâncare. Altfel ar fi însemnat 2 nopți nedormite consecutiv și nemâncată exceptând ce a putut cumpăra la colț de stradă.
Tranzacția a durat cam 6 ore de alergătură prin oraș, obositor și pentru mine, cât de obositor a fost pentru vânzătoare, o femeie de circa 60 ani.
Alte informații
Problema blocurilor cu bulină nu e doar riscul seismic de prăbușire la cutremur. Există blocuri construite după 1977 care s-au crăpat la cutremurele din 1986 și 1990, părerea mea e că dacă va fi un cutremur ca în 1977 se vor prăbuși și blocuri construite în anii 1980 sau chiar cele din ziua de azi, la cum (nu) se respectă standardele de construcții.
Problema e că băncile nu oferă credite ipotecare pentru blocurile în clase de risc seismic, astfel numărul de cumpărători se reduce la cei care pot achita suma de bani integrală, iar în cazul garsonierelor care sunt căutate de tineri e greu să aibă cineva suma de bani integrală. De aceea apartamentele din blocurile cu risc seismic se vând cu 20-30% mai ieftin decât celelalte, în funcție de cât de mult se grăbește vânzătorul să vândă. Ultimul etaj de asemenea scade 10% din valoare. O garsonieră în bloc în centru e în medie 25.000 euro.
Din acest motiv cumpărătorii din blocurile cu bulină sunt de obicei oameni cu venituri peste medie, care cumpără pentru investiție. Mai ales în centru, blocul Cinemascop are multe apartamente închiriate.
Proprietari erau un cuplu de pensionari din Republica Moldova, care o cumpărase în 2006 în scopul de a-și face cetățenie română, ei nu locuiseră niciodată în garsonieră și îl lăsase procură agentului imobiliar să o închirieze ca să acopere costul întreținerii (nu știu dacă ieșea vreun profit din închiriere și cum îi trimitea banii proprietarului). De aceea nimeni nu a avut grijă de garsonieră, fusese închiriată la preț redus unor oameni săraci care au stricat totul în ea.
Proprietarii aveau nevoie urgentă de bani, copiii ei erau la facultate și le trebuiau bani, din acest motiv a lăsat din preț așa mult. Mi-a zis agentul că ceruse inițial să o vândă 21.000 euro, agentul I-a zis că nu se va vinde și că pune 18.000 euro, nu suna nimeni cu excepția celor care sunau să înjure, a lăsat la 16.000 euro, apoi la 14.000 euro. Și atunci am apărut eu, un investitor care la 26 ani aveam 14.000 euro bani gheață. Oare dacă nu existam eu, cât mai dura să găsească alt cumpărător? Oare cât mai scădea din preț?
Nu am înțeles de ce a ales să cumpere garsonieră în Ploiești, și nu într-un oraș mai apropriat de graniță, de exemplu Iași.
După cumpărare, chinul renovării
Deci… am dat toți banii mei pe garsonieră în stare groaznică și am primit ca bonus un chiriaș care locuia acolo din August. I-am zis să locuiască în continuare deoarece nu am încă bani de renovare. Chiriașul era și el în cumpărare de o garsonieră și a găsit una așa că a stat în chirie la mine doar 2 luni.
Garsoninera avea geamuri de lemn prin care fluiera vântul, ușă de intrare de lemn cu 2 încuietori rupte și o a 3-a încuietoare montată artizanal, în bucătărie nu avea nici greșie nici faianță, în mod ciudat avea gresie modernă în baie (plăci de 30x30cm, nu 15x15cm ca în comunism), dar am dat-o jos. Avea câteva piese de mobilier din perioada comunistă, aragaz, frigider, mașină de spălat murdare și urăt mirositoare, o mizerie de neimaginat și multe mucuri de țigară pe sub mobilă. Am fost nevoit să dau afară tot! Nu știu ce fel de chiriași au acceptat să locuiască acolo în condițiile astea.
În Martie am strâns suficienți bani ca să mă apuc de renovare, una totală. În primă fază am pus 2 geamuri termopan, 4 uși termopan, ușă metalică la intrare, gresie, faianță, parchet, refăcut instalația sanitară și electrică, zugrăvit, etc. Din păcate meșterii care s-au ocupat de renovare au omis câteva lucruri sau le-au lăsat intenționat în seama mea, iar asta mi-a luat câteva luni. Apoi a venit rândul să o mobilez. Am început să umblu pe la firme de mobilă la comandă, a venit cineva să ia măsurători, dar țeava de gaze mă încurca în a pune aragazul unde voiam eu. A trebuit să chem pe cineva de la o firmă de instalații gaze să modifice țeava, iar acesta m-a întârziat cam o lună. Apoi am dat comandă de mobilă de bucătărie. Apoi am mai așteptat altă lună să vină instalatorul să monteze instalațiile în bucătărie.
Am încercat să o închiriez mobilată parțial dar potențialii clienți vizionau și alte garsoniere și alegeau una mobilată total. Am dat comandă și de mobilă pentru sufragerie, dar firma respectivă a fost aglomerată în comenzi și dabia după 3 luni a venit și mobila de sufragerie, aproape de Crăciun, plus potențialii chiriași veniți la vizionare mi-au dat idei ce ar mai trebui cumpărat, iar asta m-a ajutat să găsesc în sfârșit un chiriaș care să o ia, în Decembrie 2016.
Renovarea m-a costat mult comparat cu pretul garsonierei, cred că vreo 3000-4000 EURO. Merită să caut prin teancul de facturi să fac totalul și detalierea costului renovării?
Reacția familiei când au aflat de afacerea mea
În decembrie 2015 am vorbit cu mama pentru prima dată după 10 ani de la divorț, am aflat că e la București și mi-a oferit să îmi vândă apartamentul din Ploiești și să îmi cumpere altul în București ca să fiu aproape de ea să mă poată „ajuta” că bunica e prea bătrână să mai vină la mine. Eu inițial am vrut să mă mut ca să scap de bunica și de toate problemele făcute de ea, deși eram constient că risc să îmi facă și mama probleme.
Când am fost cu agentul imobiliar să înregistrez garsonieria la finanțe, a aranjat să nu trimită decizia de impunere prin poștă ci să o luăm noi de la sediu. A funcționat treaba și am plătit impozitul pe 2015.
Dar pe 2016 nu a mai funcționat, pe 4 Februarie 2016 au trimis scrisoarea de impozit pe adresa mea din buletin, care se află acasă la bunici. Am aflat ulterior că în 2015 bunicii au transferat apartamentul lor pe numele mamei ca să îi rămână ei după moartea lor. Bunica văzând scrisoarea de impozit pe numele meu a crezut că este o greșeală și a mers la sediul finanțelor să facă scandal că au pus numele meu în locul mamei pentru apartamentul de 2 camere al bunicilor, iar ăia I-au zis că nu e vorba de apartamentul lor ci de o garsonieră în Piața Victoriei, I-au dat si numărul de telefon al agentului imobiliar cu care am venit acolo când am înregistrat garsoniera și I-a făcut și lui capul mare la telefon, întrebându-l pe ăla de unde am avut eu banii.
A venit bunica la mine să facă scandal, dar nu pe motiv că de unde am avut 14.000 euro, ci că de ce nu I-am zis că am o sumă mare de bani, că erau alte lucruri mai bune de făcut cu banii, și că am aruncat banii cumpărând o garsonieră oribilă (ea vizionase o garsonieră mizerabilă în acel bloc în 2007 când căuta o casă unde să stau eu, dar ulterior s-a dovedit că nu era cea pe care o cumpărasem eu).
A trebuit să le explic mamei și bunicii că rulez afaceri secrete pe internet de 8 ani, de care nu le-am zis tocmai de frică că ei ar vrea banii mei să îi cheltuie după placul lor. Și asta s-a și întâmplat, la scurt timp după ce au aflat că sunt bogat, mama și tata au încercat să pună mâna pe conturile mele bancare și proprietatea mea falsificând acte și deschizând un proces la judecătorie pe care în mod evident, l-au pierdut. Acest lucru dovedeste intențiile rele ale părinților, în special a mamei, iar eu NU mă voi mai muta lângă ea, știu că viața va fi mai grea fără mamă dar NU ACCEPT o asemenea idioată care să încerce să pună mâna pe averea mea și să mă mintă permanent.
În concluzie
Deci am dat 14.000 euro pe garsonieră și vreo 3000-4000 euro pe renovare, iar acum o închiriez cu până la 200 euro pe lună. Teoretic investiția se poate recupera în 8 ani, se putea o investiție mai bună ca asta? Probabil că nu, în imobiliare. Practic investiția se va recupera probabil în 10 ani pentru că nu va fi ocupată permanent iar la închirierea pe termen lung mai las din preț.
Am cumpărat garsoniera pentru a îmi mări veniturile cu 40%, dar de fapt afacerile mele online au crescut iar veniturile din închiriere dabia îmi aduc 10% în plus.
Garsoniera renovată probabil valoreaza 20.000 euro, aș putea să o pun la vânzare și să ies în profit cu 2000 euro, dar deocamdată o închiriez. În caz că o voi pune la vânzare, nu mă aștept la mulți clienti datorită blocului cu bulină, dar nu mă grăbesc să vând ca proprietara din Republica Moldova și mai devreme sau mai târziu cineva va da banii. Sau o pot da la schimb plătind diferența la un apartament mai mare, cuiva care are nevoie de bani și este dispus să se mute într-o locuință mai mică.
Unii m-ar vedea opulent să îmi cumpăr garsonieră cu bani gheață la o vârstă la care alții dabia au terminat facultatea și se chinuie să își găsească primul loc de muncă, ca apoi să platească 30 ani rate. Totuși… Unul din prietenii de vârsta mea s-a apucat de afaceri online de la 15 ani iar la 18 ani câștiga câteva mii de euro pe lună și s-a mutat în București. Aș fi putut face și eu la fel dacă părinții mei m-ar fi ajutat să îmi promovez talentele și nu să promoveze părțile negative, să îmi restricționeze viața și să mă sperie încât să nu pot face ce vreau eu. Am început afacerile online la 18 ani și dabia la 26 ani am strâns destui bani să intru pe piața imobiliară.
